오정 군부대 일원 도시개발사업(환지) 시행 조례자치법규 2223188

이 조례는 「도시개발법」 제11조제4항 및 같은 법 시행령 제22조제4항에 따라 오정 군부대 일원 도시개발사업구역 내에서 환지 대상으로 결정된 토지에 대하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “환지”란 사업시행 전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고, 사업시행 후 새로 조성된 대지(이하 “종후 토지”라 한다)에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말한다.
2. “환지면적”이란 종후 토지의 면적을 말한다.
3. “다른 자리 환지”란 토지이용계획 및 사업계획에 따라 토지소유자가 사업시행 전에 소유한 토지(이하 “종전 토지”라 한다)의 위치가 아닌 다른 위치로 환지하는 것을 말한다.
4. “체비지”란 사업시행자(이하 “시행자”라 한다)가 사업수행에 필요한 경비 등을 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 유보한 토지를 말한다.
5. “조성토지”란 혼용방식(구역미분할)에서 환지 예정지를 제외한 토지로 시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다.
6. “평균부담률”이란 환지방식에 따른 체비지 평가액과 권리가액의 합계 중 총사업비가 차지하는 비율을 말한다.
7. “권리가액”이란 환지계획에 따라 환지가 이루어질 경우 토지소유자가 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 가치를 말한다.
8. “권리면적”이란 권리가액을 환지 단가로 나눈 면적을 말한다.
9. “과소 토지”란 종전 토지 중 그 권리면적이 작아 환지 대상에서 제외하는 토지를 말한다.
10. “증환지”란 권리면적에 토지 일부를 더하여 환지하는 것을 말한다.
11. “감환지”란 권리면적에 토지 일부를 감하여 환지하는 것을 말한다.
12. “징수청산금”이란 확정된 환지면적이 권리면적보다 증가된 경우에 증가된 면적 만큼 토지소유자로부터 징수하는 대금을 말한다.
13. “교부청산금”이란 확정된 환지면적이 권리면적보다 감소된 경우에 감소된 면적 만큼 토지소유자에게 교부하는 대금을 말한다.
14. “집단환지”란 시행자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에 대하여 2인 이상의 토지소유자의 신청을 받아 공유로 환지하는 것을 말한다.
15. “공유환지”란 토지소유자가 2인 이상인 토지를 하나의 토지로 환지하는 것을 말한다.
16. “환지 대상 토지”란 토지소유자가 시행자에게 환지 신청한 토지 중 과소 토지 등에 해당하지 아니하는 토지를 말한다.
17. “공유토지”란 하나의 토지를 둘 이상의 사람이 공동으로 소유한 토지를 말한다.
18. “총사업비”란 「도시개발업무지침」 별표 3의 사업비를 말한다.
19. “혼용방식(구역미분할)”이란 「도시개발법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제43조제2항제2호에 따른 방식을 말한다.

① 사업의 명칭은 “오정 군부대 일원 도시개발사업”(이하 “사업”이라 한다)으로 한다.
② 이 사업은 군부대 부지를 포함한 도시개발사업을 통해 계획적이고 체계적인 개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다.

① 시행자는 부천시장(이하 “시장”이라 한다)으로 한다.
② 도시개발구역의 위치는 「도시개발법」(이하 “법”이라 한다) 제3조 및 제9조에 따라 오정 군부대 일원 도시개발구역으로 지정ㆍ고시된 “부천시 오정구 오정동 148번지 일원”으로 한다. <개정 2023.12.26.>
③ 도시개발구역의 필지별 시행 대상 토지와 면적 등은 법 제18조 및 영 제40조에 따른 실시계획의 고시에 따른다. 다만, 실시계획의 변경 인가에 따른 면적 변경이 있을 때에는 변경된 면적을 시행면적으로 한다.

사업시행 기간은 실시계획의 고시에서 정한 사업 기간(도시개발구역 지정일부터 환지처분일까지로 한다) 내에 완료함을 기본으로 한다. 다만, 부득이한 사유로 사업을 완료할 수 없는 경우에는 그 기간을 연장할 수 있다.

사업은 토지의 효용증진과 공공시설의 설치 및 정비를 위하여 다음 각 호의 범위에서 시행한다.
1. 토지의 교환ㆍ분할ㆍ합병
2. 지적ㆍ지목 및 구획의 변경 또는 형질의 변경
3. 공공시설의 설치 및 변경
4. 택지조성사업과 이에 따른 공사의 시행(지장물 정리 포함), 조성토지의 관리 처분 등 기타 부대사업
5. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 사업

사업의 방식은 혼용방식(구역미분할)으로 한다.

시행자의 주 사무소는 부천시청 내에 둔다.

사업에 소요되는 사업비는 분양대금, 청산금, 일반회계로부터의 전입금, 보조금, 채권발행으로 조성된 금액, 기타 잡수입 등으로 하며, 운용방식은 「부천시 부대이전 및 부지개발사업기금 설치ㆍ운용 조례」에서 정한 바에 따른다.

① 공고는 시보와 부천시 인터넷 홈페이지 등을 이용한다. 다만, 법령에서 공고 방법을 정하고 있는 경우에는 그 법령에서 정하는 바에 따른다.
② 제1항에도 불구하고 시장이 필요하다고 인정하는 경우에는 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재할 수 있다.

① 환지 대상 토지의 결정은 토지소유자가 환지를 신청한 토지를 대상으로 하되 제12조제1항 각 호의 경우는 제외한다.
② 공유토지는 공유자 전체의 동의를 조건으로 환지 대상 여부를 결정할 수 있다.
③ 환지를 신청한 토지소유자로부터 토지를 취득한 자는 해당 토지의 환지를 신청한 것으로 본다.

① 환지 제외 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 토지소유자 별로 과소 토지 기준에 해당되는 경우
2. 환지 대상 토지 중에서 환지 위치 결정 이후에 환지 대상에서 탈락된 토지 또는 환지계획에서 제외된 토지
② 시행자는 권리면적을 기준으로 과소 토지의 기준을 정하여야 하며, 과소 토지의 기준은 규칙으로 정한다.
③ 종전 토지 중 환지 대상에서 제외된 토지는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용ㆍ사용대상 토지의 보상 절차에 따른다.

시행자는 사업 지구 내 환지 대상 중 종후 토지는 일정구역에 정하되, 원활한 환지계획을 수립하기 위해 실시계획을 고려하여 환지구역 위치와 면적을 적정하게 정하여야 한다.

① 환지설계는 평가식으로 하고, 종전 토지 및 종후 토지의 평가지수에 따라 산출된 권리가액을 기준으로 계획을 수립한다.
② 제1항에 따른 환지계획은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 환지의 권리면적은 「도시개발법 시행규칙」 제26조에 따라 평균부담률, 비례율 및 권리가액을 산정하고 환지위치에 따라 산출함
2. 환지구역에서 각 용지별 환지위치 및 대상토지의 결정 기준은 규칙이 정하는 바에 따름
3. 종전 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ이용 상황ㆍ환경 등을 고려하여 합리적으로 환지를 정하되 다른 자리 환지 방식을 활용하며, 그 방법은 규칙이 정하는 바에 따름
4. 환지할당은 지구단위계획에서 정한 획지계획에 따르며, 각 용지별 환지할당 방법은 규칙이 정하는 바에 따름
5. 종전 토지의 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여 감환지하고 금전으로 청산할 수 있음
6. 환지는 필지별로 환지 할당하되 동일 토지소유자가 여러 필지를 소유한 경우에는 그 필지들을 합하여 권리면적으로 산정하여 환지를 지정할 수 있음
7. 환지계획에 영향을 주는 공유환지는 원칙적으로 허용하지 아니하며, 공유환지의 기준은 규칙이 정하는 바에 따름
8. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지 중 시행자가 정한 토지에 대하여 집단환지를 시행할 수 있음
9. 그 밖에 환지계획에 필요한 사항은 규칙에서 정하는 바에 따름

① 시행자는 법 제28조에 따라 환지계획을 정한 경우에는 법 제35조에 따른 환지 예정지를 지정할 수 있다.
② 시행자가 제1항에 따라 환지 예정지를 지정하고자 할 경우에는 관계 토지소유자와 임차권자 등(이하 “토지소유자등”이라 한다)에게 환지 예정지의 위치ㆍ면적과 환지 예정지 지정의 효력 발생 시기를 알려야 한다.
③ 환지 예정지 지정 후에는 환지를 철회할 수 없다.

① 환지 예정지의 지정이나 사용 또는 수익의 정지 처분으로 이를 사용하거나 수익할 수 있는 자가 없게 된 토지 또는 해당 부분은 그 지정일이나 정지 처분한 날부터 환지처분을 공고한 날까지 시장이 관리한다.
② 환지 예정지의 위치ㆍ면적 및 지정의 효력발생 시기 등을 통지받은 토지소유자등은 사업계획에 지장이 없는 범위 내에서 법 제53조단서 규정에 따라 환지 예정지를 사용할 수 있다. 이 경우 시행자가 사용 개시일을 따로 정하여 관할 동 및 토지소유자등에게 통지한 토지 또는 준공 전 사용허가를 받은 토지에 한하여 사용하여야 한다.
③ 토지소유자가 증환지된 환지에 대하여 토지 사용을 신청하는 경우에는 증환지된 부분의 청산금을 완납한 후 사용하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 시행자가 환지 예정지를 지정하고 공사가 완료된 환지 예정지 또는 준공 전 사용허가를 받은 토지는 토지소유자가 유지ㆍ관리하여야 한다.
⑤ 그 밖에 환지 예정지의 관리ㆍ처분 및 준공 전 사용에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

① 법 제41조에 따라 환지처분 시 징수(과도) 또는 교부(부족)할 청산금액은 권리면적과 환지면적과의 차에 제곱미터당 단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지 단가를 말한다)를 곱한 금액으로 결정하여야 한다.
② 청산금은 환지 처분일로부터 1년 이내에 징수 또는 교부하여야 한다. 다만, 징수ㆍ교부의 방법 등은 규칙으로 정하는 바에 따른다.

법 제28조제3항에 따른 환지계획 수립을 위한 종전 토지 및 종후 토지의 토지평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 2인 이상의 감정평가법인 등이 평가한 금액을 토지평가협의회의 심의를 거쳐 시장이 결정한다. 다만, 사업시행 이전 또는 이후에 공용이나 공공용으로 사용되는 토지는 평가가격을 결정하지 아니할 수 있다.

환지계획 수립을 위한 토지평가는 환지계획 수립 시 종전 토지와 종후 토지를 함께 평가하여 각 토지의 권리면적과 환지면적을 결정한다.

종전 토지의 평가는 실시계획 인가 시점을 기준으로 하되, 도시개발사업에 따른 도시관리계획 결정 및 변경 결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태를 기준으로 평가하여야 한다.

종후 토지의 평가는 환지처분 시점을 기준으로 하며, 인근 유사지역의 지가 수준을 충분히 조사한 후 위치에 따른 구획별 표준지를 다시 선정하고, 각 용도별 영향 및 개별적 요인 등을 분석하여 제곱미터당 가격으로 평가한다.

① 종전 토지 및 종후 토지에 대한 1제곱미터당 지수를 편의상 1,000원을 지수 1개로 정하고, 이를 기준으로 환산하여 지수를 결정한다.
② 종전 토지 및 종후 토지의 평가는 제곱미터당 지수를 산정하고, 지수는 소수점 첫째 자리까지 표시하며, 소수점 둘째 자리 이하는 반올림한다.
③ 평가지수는 해당 토지면적에 제곱미터당 지수를 곱하여 산정한다.
④ 권리의 지수는 해당 토지의 평가지수에 비례율을 곱하여 산정한다.

① 시행자는 법 제28조제4항에 따라 토지평가협의회(이하 “협의회”라 한다)를 구성하여야 한다.
② 협의회는 개발사업구역 안의 토지평가에 관한 다음 각 호의 사항에 대하여 심의한다.
1. 환지계획 수립을 위한 토지평가가격 심의
2. 청산금(금전 청산 포함)결정을 위한 토지평가가격 심의
3. 그 밖에 시장이 사업 시행상 필요하다고 인정하는 평가금액의 결정

① 협의회는 위원장, 부위원장 각 1명을 포함하여 10명 이상 15명 이내의 위원으로 구성하고, 위촉직 위원은 「양성평등기본법」제21조제2항을 따른다.
② 위원장은 사업담당 국장으로 하고, 부위원장은 사업담당 과장이 된다.
③ 위원은 위원장이 임명 또는 위촉하는 다음 각 호의 사람으로 구성한다.
1. 사업관련 공무원
2. 토지평가에 관한 전문지식을 가진 사람
3. 도시개발사업에 관한 학식과 경험이 많은 사람
4. 해당 사업시행지구 내에 토지소유 등으로 이해관계가 있는 사람
5. 지적이나 세정 또는 회계의 업무에 관한 학식과 경험이 있는 사람
6. 그 밖에 시장이 토지평가에 관한 심의를 위하여 필요하다고 인정하는 사람

위원의 임기는 사업기간으로 하며, 사업이 종료되면 위원의 임기도 만료된다.

위원의 위촉 해제에 관한 사항은 「부천시 자문기관 설치 및 운영에 관한 조례」 제6조의2제1항제1호, 제3호부터 제5호까지의 규정에 따른다.

① 위원장은 협의회를 대표하며, 협의회의 업무를 총괄한다.
② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.
③ 제2항에도 불구하고 부득이한 사유로 위원장 및 부위원장 모두 직무를 수행할 수 없는 경우에는 위원장이 사전에 지명한 위원이 그 직무를 대행한다.

① 위원장은 협의회의 회의를 소집하고 그 의장이 된다.
② 협의회의 회의는 위원장이 필요하다고 인정할 때 소집한다.
③ 협의회의 회의를 개최하고자 할 때에는 개최일로부터 7일 전에 회의 일시, 장소 및 회의내용을 기재하여 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 긴급한 경우 그러하지 아니하다.
④ 협의회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
⑤ 위원장은 협의회에 부의할 안건이 경미하다고 인정하는 경우에는 서면 심의로 의결할 수 있다.
⑥ 제4항에 따른 서면 심의 의결의 경우에는 위원에게 방문 또는 우편(전자우편을 포함한다)의 방법으로 심의안건을 알려야 하며, 서면 심의를 요청받은 위원은 10일 이내에 서면으로 의견을 제출하여야 하고, 기한 내 의견을 제출하지 않은 위원은 해당 안건에 대하여 기권 의사를 표시한 것으로 간주한다.
⑦ 이 조례에서 정한 사항 외에 협의회의 운영에 필요한 사항은 협의회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

① 협의회의 사무를 처리하기 위하여 간사와 서기 각 1명을 둔다.
② 간사는 사업담당 팀장이 되고, 서기는 사업담당 실무자로 하며, 회의록 작성, 심의결과 정리ㆍ보고 및 그 밖의 협의회 운영에 필요한 사무를 처리한다.

① 협의회는 회의 개최 시 다음 각 호의 사항을 포함한 회의 내용을 작성하여 회의록을 비치하여야 하며, 회의록은 위원장의 허가 없이 공개하여서는 아니 된다.
1. 개최 일시 및 장소
2. 출석위원 성명
3. 심의 및 회의 진행 상황
4. 위원 발언 요지
5. 심의 결과
6. 그 밖의 중요사항
② 제1항의 규정에 따라 작성된 회의록은 위원장, 부위원장 및 간사의 서명 날인 후 보존하여야 한다.

① 협의회의 위원, 그 밖에 협의회의 업무에 관여한 사람은 업무수행으로 알게 된 사실 중 결정되지 아니한 사항에 대하여는 공표되기 전까지 그 비밀을 누설하여서는 아니 된다.
② 위원장은 비밀누설 등으로 개발사업의 원활한 수행에 악영향을 미치는 행위를 한 위원을 해촉할 수 있다.

이 조례 시행에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다.