서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례자치법규 2164511

이 조례는 공정하고 지속가능한 상가건물임대차 관계를 형성하고, 상가건물임대차와 관련된 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 임차인들이 안정적인 영업활동을 영위할 수 있도록 지원하는 것을 목적으로 한다. <개정 2019.5.16>

① 이 조례는 보증금액 및 차임액과 무관하게 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 본문의 규정에 의한 상가건물에 대하여 적용한다. <개정 2019.5.16>
② 서울시 투자기관 및 출자ㆍ출연기관이 보유하고 있는 재산(이하 "산하기관 보유재산"이라 한다)을 임대차목적물로 제공하고자 할 때에는 다른 법률 규정이 있는 경우를 제외하고 이 조례를 적용한다.

이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "상가건물임대차 상생협약"이란 상가임대차 관계에서 임대인과 임차인이 상호이익을 증진하기 위하여 체결하는 협약서를 말한다.
2. " 장기안심상가"란 차임의 과도한 인상 없이 5년 이상 장기임대차 계약이 가능한 상가를 말한다.
3. 삭제 <2019.5.16>
4. "상인단체"란 동일한 상가건물 또는 일정한 지역을 기반으로 2명 이상의 상인들로 구성된 단체를 말한다.

① 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)은 상가건물임대차 관계의 안정을 통하여 임차인들이 안심하고 영업을 할 수 있는 환경을 조성하기 위해 노력하여야 한다.
② 시장은 상권이 활성화되는 지역에 대한 임대차관계 실태조사 실시, 임대료 인상을 일정범위 내로 유도하는 등 임대료 안정을 위해 노력하여야 한다.

① 시장은 예산지원을 통해 임대인의 의사와 관계없이 상권이 활성화되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 상가건물임대차 상생협약(이하 "상생협약"이라 한다) 체결을 권장하고 이를 지원할 수 있다. <개정 2019.12.31>
1.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제24조의 규정에 의한 임차상인 및 공설시장 입점상인 보호대책과 같은 법 제49조의 규정에 의한 시장정비사업 입점상인 보호대책의 시행
2.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제27조제1항의 규정에 의한 지원사업
3. 그 밖에 관계법령 또는 조례에 따라 예산지원을 통해 직ㆍ간접으로 상권이 활성화되는 내용을 수반하는 지역개발사업 등
② 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약에 차임과 차임인상률, 임대차기간, 계약갱신요구권 및 권리금회수기회 보장 등 상가임대차계약의 안정을 위한 제반사항이 포함될 수 있도록 하여야 한다.
③ 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약체결을 지원하기 위하여 소요되는 사업비와 필요 경비를 예산에 반영할 수 있다.

① 시장은 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호의 재난 발생으로 인한 임차인의 피해를 줄이기 위하여 임대인과 임차인이 임대료를 인하하는 등의 상생협약을 체결하도록 권장할 수 있다. ② 시장은 제1항에 따른 상생협약을 체결한 임대인 또는 임차인을 예산의 범위에서 지원할 수 있다. [본조신설 2020.3.26]

① 시장은 임차인이 안심하고 장기간 영업할 수 있도록 서울시 장기안심상가를 조성할 수 있다.
② 시장은 장기안심상가 조성을 위해 상생협약을 체결한 임대인에게 다음 각 호의 지원을 할 수 있다. <개정 2019.12.31>
1. 건물 리모델링 등 경비의 보조
2. 법령 또는 조례에서 정하는 범위 안에서 지방세 또는 부담금의 감면
3. 그 밖에 장기안심상가 조성에 필요한 행정적 지원
③ 상인 또는 협동조합 등의 상인단체가 상가건물을 매입하고자 하는 경우에는 매입에 필요한 자금을 융자 또는 보조할 수 있다.
④ 시장은 장기안심상가 조성 지원에 대하여 상생협약 이행 여부를 점검하는 등 사후관리를 시행하여야 한다. <신설 2023.3.27>

① 산하기관 보유재산의 임대차계약 기간은 2년 이상으로 한다. 다만, 계약기간이 10년 미만인 경우 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 안에서만 행사할 수 있다. 이 경우 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2019.5.16>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위(代位)하여 임대인에 대하여 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. <개정 2019.5.16>
③ 당사자는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액 또는 갱신계약의 경우 차임 또는 보증금 증감시점과 이전의 계약시점 중 늦은 시점부터 증액 또는 갱신시점까지의 한국은행발표 생산자물가지수를 합산하여 조정하되 법 제11조 규정에 의한 비율을 초과하지 못한다.
④ 그 밖에 산하기관 보유재산의 임대차와 관련된 세부사항은 해당 임대차목적물 관리기관의 운영규정에 따른다. <개정 2019.12.31>

시장은 임차인의 권리보호를 위해 법무부와 국토교통부에서 작성한 표준임대차계약서 및 권리금계약서 사용을 권장하여야 한다.

① 시장은 상가건물임대차와 관련된 상담에 응하기 위하여 서울시 상가임대차상담센터(이하 "상담센터"라 한다)를 운영할 수 있다. <개정 2019.5.16> ② 상담센터는 다음 각 호의 상담업무를 제공한다. <개정 2019.12.31> 1. 상가건물임대차에 대한 정보제공 2. 상가건물임대차계약서 작성에 관한 사항 3. 상가건물의 권리관계 등 법률자문에 관한 사항 4. 계약종료시 보증금의 반환과 권리금에 관한 사항 5. 그 밖에 상가건물의 임대차와 관련된 사항 ③ 시장은 센터의 설치 및 운영에 필요한 경비를 매년 예산에 반영하여야 한다. ④ 시장은 제2항의 상담과정에서 더 이상 해당 영업을 영위하기 어렵다고 판단되는 상가건물 임차인 및 전차인에게 업종전환, 재창업 등의 행정지원을 할 수 있다. <개정 2019.5.16> ⑤ 시장은 상담과정에서 조정ㆍ알선을 신청 받은 경우 제10조의 규정에 의한 상가건물임대차분쟁조정위원회에 통보하고 조정하게 할 수 있다. [제목개정 2019.5.16]

① 시장은 법의 적용을 받는 상가건물임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 서울특별시 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. <개정 2019.5.16>
② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다. <개정 2019.5.16>
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 상가건물 임대차에 관한 분쟁
③ 조정위원회의 사무처리를 위하여 간사와 서기를 각 1명씩 두며, 간사는 상가건물임대차 업무를 총괄하는 사무관이 되고, 서기는 상가건물임대차 분쟁조정 업무를 담당하는 주무관이 된다. <개정 2019.5.16>

① 조정위원회는 위원장 1명을 포함한 30명 이내의 위원으로 구성하되, 「양성평등기본법」 제21조제2항 본문에 따라 특정 성별이 위촉직 위원 수의 10분의 6을 초과하지 아니하도록 하여야 한다. 다만, 같은 항 단서에 따라 해당 분야 특정 성별의 전문인력 부족 등 부득이한 사유가 있다고 인정되어 양성평등실무위원회의 의결을 거친 경우에는 그러하지 아니하다. ② 조정위원회의 위원은 상가임대차에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한다. 이 경우 제1호부터 제4호까지에 해당하는 위원을 각 1명 이상 위촉하여야 하고, 위원 중 5분의 2 이상은 제2호에 해당하는 사람이어야 한다. 1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 대학이나 공인된 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람 2. 판사ㆍ검사 또는 변호사로 6년 이상 재직한 사람 3. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ법무사 또는 공인중개사로서 상가임대차 관계 업무에 6년 이상 종사한 사람 4. 「사회복지사업법」에 따른 사회복지법인과 그 밖의 비영리법인에서 상가임대차분쟁에 관한 상담에 6년 이상 종사한 경력이 있는 사람 5. 상가임대차 관련 업무를 담당하는 4급 이상의 공무원 6. 그 밖에 상가임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람 ③ 조정위원회 위원장은 위원 중에서 위원들이 호선한다. 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 경우에는 위원장이 미리 지명한 조정위원이 그 직무를 대행한다. ④ 조정위원의 임기는 3년으로 하되 연임할 수 있으며, 보궐위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다. ⑤ 조정위원회의 구성ㆍ운영 등에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다. [전문개정 2019.5.16]

① 조정위원회는 분쟁의 효율적 해결을 위하여 3명의 조정위원으로 구성된 조정부를 둘 수 있다. ② 조정부에는 제11조제2항제2호에 해당하는 사람이 1명 이상 포함되어야 하며, 그 중에서 조정위원회위원장이 조정부의 장을 지명한다. ③ 조정부는 조정부의 장을 포함한 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ④ 제3항에 따라 조정부가 내린 결정은 조정위원회가 결정한 것으로 본다. [전문개정 2019.5.16]

「국가공무원법」 제33조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 조정위원이 될 수 없다. [전문개정 2019.5.16]

① 조정위원은 자신의 직무를 독립적으로 수행하고 상가임대차분쟁의 심리 및 판단에 관하여 어떠한 지시에도 구속되지 아니한다. ② 조정위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 그 의사에 반하여 해임 또는 해촉되지 아니한다. 1. 제13조에 해당하는 경우 2. 장기간의 심신쇠약으로 직무를 수행할 수 없게 된 경우 [전문개정 2019.5.16]

① 조정위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 직무의 집행에서 제척된다. 1. 조정위원 또는 그 배우자나 배우자이었던 사람이 해당 분쟁사건의 당사자가 되는 경우 2. 조정위원이 해당 분쟁사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우 3. 조정위원이 해당 분쟁사건에 관하여 진술, 감정 또는 법률자문을 한 경우 4. 조정위원이 해당 분쟁사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하거나 관여하였던 경우 ② 사건을 담당한 조정위원에게 제척의 원인이 있는 경우에는 조정위원회는 직권 또는 당사자의 신청에 따라 제척의 결정을 한다. ③ 당사자는 사건을 담당한 조정위원에게 공정한 직무집행을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우 조정위원회에 기피신청을 할 수 있다. ④ 기피신청에 관한 결정은 조정위원회가 하고, 해당 조정위원 및 당사자 모두는 그 결정에 불복하지 못한다. <개정 2022.12.30> ⑤ 제3항에 따른 기피신청이 있는 때에는 조정위원회는 그 신청에 대한 결정이 있을 때까지 조정절차를 정지하여야 한다. ⑥ 조정위원은 제1항 또는 제3항에 해당하는 경우 조정위원회의 허가를 받지 아니하고 해당 분쟁사건의 직무집행에서 회피할 수 있다. [전문개정 2019.5.16]

① 조정의 신청은 서면 또는 구두로 할 수 있다. ② 위원장은 조정신청을 접수하면 피신청인에게 그 사실을 우편 등의 방법으로 송달하여야 한다. ③ 제2항에 따라 조정신청을 송달 받은 피신청인이 조정에 응하고자 하는 의사를 유선ㆍ우편 등의 방법으로 위원회에 통지하면 조정절차가 개시된다. [전문개정 2019.5.16]

위원장은 조정신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 신청을 각하하며, 그 사유를 신청인에게 통지하여야 한다. 1. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우 2. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우 3. 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우 4. 조정신청 자체로 상가임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우 5. 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우 6. 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우 [전문개정 2019.5.16]

① 조정위원회는 분쟁의 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다. ② 조정위원회는 제1항 단서에 따라 기간을 연장한 경우에는 기간 연장의 사유와 그 밖에 기간 연장에 관한 사항을 당사자에게 통보하여야 한다. [본조신설 2019.5.16]

① 조정위원회는 조정을 위하여 당사자의 임대차계약서를 기본으로 하고, 조정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 신청인ㆍ피신청인ㆍ분쟁관련 이해관계인 또는 참고인 등을 위원회에 출석하도록 하여 의견과 진술을 들을 수 있으며, 필요한 자료 등을 제출하도록 요구할 수 있다. ② 조정위원회는 조정을 위해 필요하다고 인정하는 경우 위원 또는 담당 공무원으로 하여금 현지조사 등을 통해 필요한 자료를 수집하게 할 수 있다. 이 경우 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야하며, 조사된 자료를 조정자료로 사용할 경우 당사자의 의견을 들어야 한다. ③ 위원장은 조정을 위해 필요하다고 인정하는 경우 해당 조정업무에 참고하기 위한 임대차계약 및 거래 등의 자료를 시장에게 요구할 수 있다. [본조신설 2019.5.16]

① 조정위원회는 해당 분쟁이 그 성질상 조정을 하기에 적당하지 아니하다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정을 신청한 것으로 인정할 때에는 조정을 하지 아니할 수 있다. ② 조정위원회는 제1항에 따라 조정을 하지 아니하기로 결정하였을 때에는 그 사실을 당사자에게 통지하여야 한다. [본조신설 2019.5.16]

① 조정위원회는 조정안을 의결한 경우 그 의결서 정본을 지체 없이 각 당사자에게 송달하여야 한다. ② 당사자가 제1항에 따른 조정안을 제시받은 날부터 7일 이내에 수락의 의사를 서면 등으로 알리지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다. ③ 제2항에 따라 당사자가 조정안에 서명 또는 기명날인한 때에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. [본조신설 2019.5.16]

조정위원회의 위원 및 조정업무에 관여한 사람은 그 업무수행상 알게 된 정보를 타인에게 누설하거나 직무상 목적 외에 사용하여서는 아니된다. [본조신설 2019.5.16]

조정위원회의 운영 및 조정절차에 관하여 이 조례에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 「민사조정법」을 준용한다. [본조신설 2019.5.16]

조정위원회에 참석한 위원에게는 예산의 범위에서 「서울특별시 위원회 수당 및 여비 지급 조례」에 따라 수당 및 여비를 지급할 수 있다. 다만, 공무원이 그 소관업무와 직접 관련되어 참석하는 경우에는 그러하지 아니하다. [본조신설 2019.5.16]

법 제22조에 따라 공무원이 아닌 조정위원회의 위원은 「형법」제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다. [본조신설 2019.5.16]

① 시장은 제10조제2항의 조정사항별로 분쟁조정기준을 만들고 이를 위한 연구를 시행할 수 있다. ② 시장은 분쟁조정에 필요한 상가건물 임대료의 증감, 권리금의 평가 등에 관한 정보를 수집하기 위하여 매 2년마다 상가임대차 실태조사를 실시하고 공표할 수 있다. [제18조에서 이동 <2019.5.16>]

이 조례의 시행에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다. [제19조에서 이동 <2019.5.16>]