고양시 벽제 제1·2지구 토지구획정리사업 시행 조례 시행규칙자치법규 2144920

이 규칙은 「고양시 벽제 제1ㆍ2지구 토지구획정리사업 시행 조례」(이하 "조례"라 한다)의 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. <개정 2008.12.12>

고양시벽제제1ㆍ2지구토지구획정리사업(이하 "사업"이라 한다)에 관하여는 토지구획정리사업법(이하 "법"이라 한다) 및 조례에서 정한 것을 제외하고는 이 규칙에 의한다.

획지라 함은 환지필지를 말하며 다음 각 호로 구분한다.
1. 보통지 : 전면만 도로에 접하는 획지
2. 각 지 : 전면 및 측면이 도로에 접하는 획지
3. 특별지 : 기존건물이 있는 획지(사실상 사용면적 또는 법규상 필요한 면적)
4. 정배지 : 전면 및 배면이 도로에 접하는 획지
5. 대지(자루형획지) : 통로에 의하여 도로에 접하는 획지

① 획지의 표준안길이는 별표 1과 같다.
② 획지 최소앞길이 및 최소안길이는 다음 각 호에 의한다. 다만, 시장이 인정하는 특별한 경우는 예외로 한다.
1. 최소앞길이 : 보통지는 9m, 각지는 12m
2. 최소안길이 : 보통지는 9m, 각지는 12m

환지교부의 기준이 될 정리전 토지(이하 "종전토지"라 한다)의 각 필지 면적은 사업시행인가일 현재의 토지대장 및 임야 대장(이하 "지적공부"라 한다)에 의한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 따라서 따로 면적을 정하였을 경우에는 그 면적으로 한다. <개정 2021.12.31.>
1. 사업시행인가일 이후에 신규등록, 분할 또는 합병한 토지의 면적은 그 신규등록, 분할 또는 합병한 후 지적공부상의 면적. 다만, 사업시행인 가일이후에 토지의 신규등록, 분할 또는 합병을 하고자 할 경우에는 사업시행자의 의견에 따라야 한다
2. 시장이 필요하다고 인정하여 실측 또는 기타 방법에 의하여 따로 면적을 정하였을 경우

환지설계는 사업계획에서 정한 토지이용계획에 따라 정리전ㆍ후의 획지평가지수에 의하여 산출된 권리면적을 기준으로 적정한 환지위치 및 면적을 정하는 평가식 환지계산 방식을 사용한다.

토지구획정리 후 획지의 면적은 다음 각호에 의하여 산출한 면적을 표준으로 한다.
1. 정리후 획지면적 = 정리전 권리지수 ÷ 정리후 획지의 제곱미터당 지수
2. 정리전 권리지수 = 정리전 필지의 면적 × 정리전 필지의 제곱미터당 지수 × 비례율
3. 비례율 = (1-평균감보율) × 택지이용증진율
4. 택지이용증진율 = 정리후 평균지수 ÷ 정리전 평균지수

① 기존학교 및 공용의 청사 등의 시설부지는 환지계획에서 부담율을 적용하지 아니할 수 있다.
② 주택지 등 기존시설이 존치되는 경우에는 종전토지의 위치, 이용상황, 환경 등을 감안하여 부담율을 최소화하여야 한다.
③ 정리후 권리면적이 종전토지 면적보다 현저하게 감소한 경우 그 부담율이 평균 부담율의 1.5배를 초과하지 않도록 정리후 권리면적을 조정할 수 있다. 다만, 사도 및 구거 등의 환지와 비환지 지정으로 인한 경우에는 조정하지 아니 한다.

기존 주택지의 환지에 대하여는 건물의 위치 및 부지의 이용 상황이나 일반택지와의 관련을 감안하여 환지를 지정할 수 있다.

① 앞길이는 정리 후의 특별한 사정이 있는 것을 제외하고는 안길이의 100분의 40이상으로 하되 「건축법」 제44조에 저촉되지 않도록 한다. <개정 2008.12.12>
② 획지 배할선의 위치는 별표 1을 표준으로 하여 지정하되 지형, 도로의 너비 및 현황등을 감안하여 합리적으로 정한다. <개정 2020.9.11.>

① 환지는 종전토지의 위치에 교부하는 것을 원칙으로 하되 1필지의 토지가 여러개의 할당구역에 걸쳐 있을 경우에는 여러 개의 구역으로 환지할 수 있다.
② 제1항의 환지면적이 최소면적 및 최소앞길이 기준에 미달할 경우에는 면적이 큰 할당구역에 합산하여 환지한다.

환지위치의 할당순위는 조례 제13조, 제14조 및 특별한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 순위에 의한다.
1. 보통지
가. 계획도로 중심선에서 가까운 순위에 의한다. 다만, 계획도로 내에 속하는 토지는 계획도로변에 접한 토지의 차순위에 교부한다.
나. 도로에 접하지 않는 토지는 가목의 차순위에 이를 교부한다.
2. 각 지
가. 도로중심선 교점을 포함한 계획도로 변에 접한 토지를 제1순위로 하고 도로중심점에서 종전토지의 경계선까지 최단거리의 토지 또는 계획 도로 내에 완전히 속하는 토지 등을 제2순위로 하여 순차로 배정한다.
나. 각지에 지정된 토지가 2필지이상으로서 가목을 적용하기가 곤란할 경우에는 도로에 접한 면적이 많은 토지를 우선으로 한다. 다만, 각지에 교부할 토지의 앞길이가 제10조의 기준에 미달할 경우에는 제2순위의 보통지에 교부한다.
3. 토지이용계획상 광장, 공원, 하천, 도로, 주차장등 공공용지로 계획된 부지의 종전 토지는 종전토지의 위치 및 여건을 감안하여 환지하여야 한다.
4. 특별한 사정으로 인하여 상기 각 호의 순위에 따라 교부하기 곤란한 토지는 적정한 위치로 비환지할 수 있다.

제4조제2항의 단서규정에 의한 특별지 및 시장이 인정하는 특별한 경우 환지면적의 최소한도는 「건축법」 제57조, 같은 법 시행령 제80조 및 「고양시 건축 조례」에 의한 최소 대지면적이상으로 한다. <개정 2008.12.12>

① 사업시행인가일 현재 제13조 규정에 의한 최소대지 면적 이상인 토지가 환지후 감보율 적용에 의하여 최소대지면적에 미달될 때에는 최소대지면적 이상이 되도록 증환지할 수 있으며, 또한 토지소유자간의 합의하에 공유지분으로 환지지정을 신청할 경우에는 공유지분으로 교부할 수 있다.
② 사업시행인가일 현재 소유하고 있는 환지대상 토지의 합계가 최소 대지면적에 미달하는 토지에 대하여는 환지를 정하지 않고 금전으로 청산한다. 다만, 종전토지에 기존 건물이 있거나 지가가 높은 토지로서 증환 지함이 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 한다.
③ 제2항의 금전청산 토지는 제자리 환지를 가상한 정리후 토지 평정가격에 의하여 권리면적을 정한다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전 토지 면적범위 내에서 그 환지면적을 권리면적보다 많게 지정할 수 있다. <개정 2021.12.31.>
1. 사업계획 공고일 현재 공공에 이용되는 토지 및 기타 시설물의 부지 에 대하여 공익상 증환지하는 것이 타당하다고 인정되는 경우
2. 공공복리에 기여하는 사업에 사실상 이용되고 있는 토지로서 환지면적이 협소하여 그 사업목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

사업지구 안에 동일인이 2필지이상 토지를 소유하고 있는 경우 1필지로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 각 필지 중 면적이 가장 큰 토지 위치에 환지를 지정하여야 한다.

권리면적 및 환지면적의 단위는 제곱미터로 하며, 소수점 첫째자리까지 표시하고 소수점 둘째자리 이하는 사사오입한다.

체비지의 위치, 면적등은 환지계획에서 정하는 바에 의한다.

체비지는 조성공사를 완료한 후에 매각함을 원칙으로 한다. 다만, 그 수급계획상 시장이 필요하다고 인정하는 경우에는 조성공사 완료 이전이라도 매각할 수 있다.

① 체비지의 관리자는 시장이 된다.
② 시장은 당해 사업 주관부서장에게 체비지의 관리에 관한 업무의 전부 또는 일부를 분임관리하게 할 수 있다.

① 체비지 및 공공시설용지는 환지예정지 지정일부터 매각결정일까지 시장이 관리한다.
② 시장이 매각한 체비지는 매수자가 관리하여야 하며 관리소홀로 발생하는 손해에 대하여 시장은 책임을 지지 아니한다.

당해 주관부서장은 사업지구내 환지가 지정된 후 매각가능한 토지를 선정하여 시장의 승인을 받아 별지 제1호서식에 의한 토 지 명세서와 관계도면을 작성하여 매각하여야 한다.

그 밖에 체비지 매각에 관한 사항은 「고양시 도시계획 토지구획정리사업 지구 체비지 등 매각 규칙」에 따른다. [전문개정 2021.12.31.]

이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "징수청산금"이라 함은 환지면적이 권리면적보다 많은 경우 그 과도 환지분에 대한 청산금을 토지소유자에게 징수하는 금액을 말한다.
2. "교부청산금"이라 함은 환지면적이 권리면적보다 적은 경우 그 부족 환지분에 대한 청산금을 토지소유자에게 교부하는 금액을 말한다.
3. "불환지청산금"이라 함은 환지계획에서 환지를 지정하지 아니한 토지 소유자에게 지급할 청산금을 말한다.
4. "상계청산"이라 함은 동일한 사업지구 내에서 징수청산금과 교부청산금을 상계처리한 후에 발생되는 증ㆍ감액만을 청산하는 것을 말한다.
5. "환불 및 추징"이라 함은 환지변경 또는 정정에 의하여 기징수 및 교부된 청산금을 반환 또는 추징하는 것을 말한다.
6. "토지소유자등"이라 함은 토지소유자 및 이해관계인을 말한다.
7. "환지"라 함은 종전의 토지에 대하여 환지계획 및 환지처분된 토지를 말한다.

청산금을 결정하고자 할 경우에는 법 제48조의2규정에 의하여 지가공시 및 토지 등의 감정평가에 관한 법률에 의하여 등록한 공인 평가기관 2개소 이상이 평가한 가격을 산술평가한 가격으로 하되 청산금 가격은 환지처분시 평가한 금액을 적용한다.

환지처분 청산시에는 다음 각 호의 서류를 작성하여야 한다.
1. 총괄조서(별지 제2호서식)
2. 징수조서(별지 제3호서식)
3. 교부조서(별지 제4호서식)
4. 불환지 청산조서(별지 제5호서식)
5. 청산금과오납부정리부(별지 제6호서식)
6. 청산금 납부 영수증(별지 제7호서식)

청산금의 징수 또는 교부대상자는 다른 법령에 특별한 규정이 없는한 환지처분시의 토지등기부등본(대지권등기 포함)상의 소유자를 대상으로 한다.

소유자가 위임하였거나 법령상 재산관리를 위임받은 경우에는 그 위임받은 자를 대상으로 한다.

① 동일 사업지구내 동일인 소유토지의 징수청산금과 교부청산금이 있을 경우에는 토지 소유자의 신청 또는 시장이 직권으로 상계청산할 수 있다.
② 토지소유자의 신청에 의하여 상계청산할 경우에는 별지 제8호서식에 의한 상계신청서를 시장에게 제출하여야 한다.

청산금을 징수 또는 교부하고자 할 때에는 특별한 사유가 없는 한 환지처분 익일부터 징수 또는 교부한다.

① 청산금 징수ㆍ교부 관계서류는 해당조서에 의하여 작성하고, 그 대상자에게 송부하여야 한다.
② 송달방법은 등기우편으로 송달함을 원칙으로 한다.

서류의 송달이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 서류의 요지를 공고한 날부터 10일이 경과함으로써 송달된 것으로 간주한다. <개정 2021.12.31.>
1. 주소, 거소, 사무소 또는 영업소에서 서류수령을 거부한 때
2. 주소, 거소 또는 영업소가 국외에 있고 그 송달이 곤란한 때
3. 주소, 거소, 사무소 또는 영업소가 불분명한 때

징수청산금의 납부기한은 납기개시일부터 6개월 이내로 한다. 다만, 시장이 필요하다고 인정하는 경우에는 일정기간 징수유예하거나 납부할 기한, 방법, 장소등을 따로 정할 수 있다.

① 징수청산금을 납기 내에 납부치 않을 경우에는 납부일까지 연 12%의 이자를 가산 징수할 수 있다.
② 등기부상 토지소유자등이 확인되지 아니하는 토지에 대한 징수청산금, 상계대상 징수청산금, 국공유지 및 시장이 인정한 경우에는 이자를 징수 하지 아니할 수 있다.

① 징수청산금을 납기 내에 납부하지 아니할 때에는 납부기한이 경과한 날부터 60일 이내에 납부기한을 정하여 독촉장을 발부하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 납부기한 내에도 납부하지 아니할 때에는 최고장을 발부하여야 한다.
③ 최고장을 받고서도 기일 내에 납부하지 아니할 때에는 국세 및 지방세 체납처분 절차에 의하여 체납처분할 수 있다.

징수청산금 납부대상 토지에 대하여는 당해 물건지의 환지 등기촉탁을 보류할 수 있다. 다만, 청산금에 상당한 채권을 확보하거나 다른 담보물을 토지소유자등이 제공한 후에 등기촉탁요청이 있는 경우 및 시장이 필요하다고 인정하는 경우에는 당해 물건지를 등기촉탁할 수 있다.

① 청산금을 청구하는 토지소유자 등은 다음 서류를 제출해야 한다.
1. 해당 토지등기부등본 1통(대지권등기를 포함한다)
2. 청구자의 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 1통(용도: 청산금 수령용)
3. 주민등록초본 1통
4. 청구서
② 교부청산금은 채권양도에 따라 양수자에게도 지급할 수 있다. 이 경우 양도자 또는 양수자는 별지 제9호서식의 채권양도서를 제출해야 한다. [전문개정 2021.12.31.]

① 법 제56조의 규정에 의하여 환지예정지에 공동주택등을 건립할 경우에는 환지처분전에 청산할 수 있다.
② 사전청산에 적용할 토지가격은 사전청산서를 가격시점으로 확정한 가격으로 한다.
③ 사전청산 징수금의 고지를 받고서도 기일 내 납부치 않을 경우에는 법 제57조제2항에 의하여 환지예정지의 사용수익을 제한할 수 있으며 납부기일 내에 완납치 않을 경우에는 결정고지된 청산금의 효력을 상실한다.
④ 사전청산을 할 경우에는 사전청산조서(별지 제10호서식)를 작성 비치하여야 한다.
⑤ 사전청산금의 납부방법, 납부기한, 납부장소 등은 사전청산시 시장이 따로 정한다. 다만, 가격시점과 동일 환지처분 이전에 교부키로 할 경우에는 교부시를 가격시점으로 평가하여야 한다.

① 불환지의 청산에 적용할 토지평가는 제38조에서 정한 가격시점 현재로 종전의 토지의 위치, 지목, 지적, 토질, 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 적정하게 평가하여야 한다.
② 제1항의 토지를 평가하고자 할 경우에는 지가공시및토지등의감정평가에관한법률에 의하여 등록한 공인평가기관 2개소 이상이 평가한 가격을 산술평균하여 결정한다.

불환지된 토지를 청산할 경우에는 별지 제5호서식에 의한다.

청산대상 토지상에 권리자가 매수인이 있을 경우에는 권리자별로 청산할 수 있다.

과오납금이 발생하였을 때에는 과오납부자에게 통보하여야 하며 납부일부터 환불청구시까지 일반 시중은행 대출금리를 가산하여 환불한다.

사업지구안의 토지의 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률의 규정에 따라 평가한 금액으로 하며 각 획지마다 평가하는 것으로 한다.

사업지구안의 토지에 대하여 정리전ㆍ후의 평가는 사업시행 인가일을 기준으로 한다.

① 정리전 토지평가는 당해사업으로 인한 지가의 변동은 고려하지 않고 제한된 상태대로 평가하여야 하며, 정리 후의 토지이용계획 및 개발이익을 반영하지 않는다.
② 사실상 공공으로 사용되는 국ㆍ공유지인 대체시설은 평가에서 제외하고 사도 및 공원, 구거, 유지, 포락지 등 특정용도의 토지평가는 실제사용이 유사한 지구의 평가결과 등을 조사ㆍ분석하여 평가한다.

정리 후 토지는 인근 유사지역의 지가수준을 충분히 조사한 후 위치에 따른 구획별 표준지를 다시 선정하고, 각 노선별 영향 및 개별적요인 등을 분석하여 평가하되, 특별지를 제외한 각지와 보통지를 구분하여 제곱미터당 가격으로 평가한다.

정리 전 최대가액의 토지에 대한 1제곱미터당 지수를 편의상 1,000개 전ㆍ후로 정하고 이를 기준으로 비교환산하여 정리전ㆍ후의 획지 지수를 결정한다.

종전의 토지 및 정리후 획지의 평가는 획지마다 단위 면적당 지수 및 그 평가지수를 산정하고 지수의 소수점 이하는 사사오입 한다.

획지의 평가지수는 획지면적에 제곱미터당 지수를 곱하여 얻은 지수로 한다.

종전의 토지 및 환지에 대한 권리의 가액은 해당토지 가액에 비례율을 곱하여 얻은 가액으로 한다.

이 규칙에서 정한 것 이외에 사업시행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다.