창원시 읍ㆍ면지역 도시개발사업 시행 조례 시행규칙자치법규 2123823

이 규칙은 「창원시 읍ㆍ면 지역 도시개발사업 시행 조례」의 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

환지교부의 기준이 될 종전 토지의 각 필지 면적은 실시계획 인가일 현재의 토지대장 및 임야대장 면적에 따른다. 다만, 다음 각 호에 따라 별도 면적을 정할 때에는 그 면적에 따른다.
1. 실시계획 인가일 이후에 신규등록, 분할 또는 합병한 토지의 면적은 그 신규등록, 분할 또는 합병한 후 지적공부상의 면적
2. 창원시장(이하 “시장”이라 한다)이 필요하다고 인정하여 실측하거나 그 밖의 방법에 따라 별도로 정한 면적

환지설계의 방법은 도시개발사업(이하 “사업”이라 한다) 시행 전ㆍ후의 획지평가지수에 따라 산출된 권리면적을 기준으로 적정한 환지의 위치 및 면적을 정하는 평가식을 적용한다.

정리 후 획지의 면적은 다음 각 호에 따라 산출한 면적을 표준으로 한다.
1. 정리 후 획지면적=정리 전 권리지수÷정리 후 획지의 제곱미터당 지수
2. 정리 전 권리지수=정리 전 필지의 면적×정리 전 필지의 제곱미터당 지수×비례율
3. 비례율=(1-평균 감보율)×택지이용증진율
4. 택지이용증진율=정리 후 평균지수÷정리 전 평균지수

① 환지는 제자리 환지를 원칙으로 하되 1필지의 토지가 여러 구역에 걸쳐 있을 경우에는 여러 구역으로 환지할 수 있다.
② 제1항의 환지면적이 최소면적 기준에 미달할 경우에는 면적이 큰 구역에 합산하여 환지한다.

환지위치 지정은 환지면적 지정의 특례 또는 다른자리환지 지정의 경우를 제외하고는 다음 각 호의 순서에 따라 지정해야 한다.
1. 환지예정지 획지의 1면이 도로에 접하는 토지(이하 “보통지”라 한다)인 경우
가. 계획도로 중심선에 근접한 순서에 따른다.
나. 도로에 접하지 않은 토지는 가목의 다음 위치에 정한다.
2. 환지예정지 획지의 2면이 도로에 접하는 토지(이하 “각지”라 한다)인 경우
가. 계획도로 중심선의 교점을 포함한 토지를 제1순위로 하고 도로중심선의 교점으로부터 경계점까지 근거리 순위에 따라 다음 보통지에 지정한다.
나. 각지에 지정된 토지가 2필지 이상으로서 제1호를 적용하기가 곤란하다고 인정될 때에는 도로에 접한 면적이 많은 토지를 우선으로 한다.
3. 특별한 사정으로 인하여 상기 각 호의 순위에 따라 교부하기 곤란한 토지는 다른자리환지 할 수 있다.

기존주택지의 환지는 건물의 위치 및 부지의 이용 상황이나 일반택지와의 조화를 고려하여 환지를 지정할 수 있다.

① 정리 후의 효율적인 토지이용과 과소 토지를 방지하기 위하여 환지면적의 최소규모는 165제곱미터 이상으로 한다.
② 제1항의 환지면적 최소규모에 미달하는 토지는 증환지하거나 「도시개발법」(이하 “법”이라 한다) 제30조에 따라 환지대상에서 제외하고 법 제41조에 따라 금전으로 청산해야 한다.
③ 금전으로 청산할 경우 종전 토지 위치에서 가정한 평정가격에 따라 권리면적을 정한 후 금전으로 청산한다.

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 환지면적을 권리면적보다 많게 지정할 수 있다.
1. 실시계획 인가일 현재 공공에 이용되는 토지 및 그 밖의 시설물의 부지에 대하여 공익상 증환지 지정함이 타당하다고 인정되는 경우
2. 환지 후 감보율 적용에 따라 제8조제1항의 규정에서 정한 최소대지면적에 미달될 때에는 최소대지면적 이상이 되도록 환지하는 경우
② 환지된 권리면적이 제8조제1항에 따른 최소대지면적에 미달하는 토지는 소유자가 원할 경우 「주택법」에 따른 공동주택용지에 집단환지 할 수 있다.

① 부담률은 제3조에 따른 환지설계 방법에 적합하도록 적용해야 한다.
② 기존의 공공시설용지 등의 시설부지는 환지계획에서 부담률을 적용하지 않을 수 있다.
③ 정리 후 권리면적이 정리 전 토지면적보다 현저하게 감소한 경우 그 부담률이 평균 부담률의 1.5배를 초과하지 않도록 정리 후 권리면적을 조정할 수 있다. 다만, 정리 전 토지를 도로, 유지, 구거, 하천 등으로 사용하고 있거나 다른자리환지 지정으로 권리면적이 현저히 감소한 경우에는 조정하지 않는다.

획지의 최소 앞길이와 최소 안길이는 특별한 경우를 제외하고는 보통지는 9미터, 각지는 12미터 이상으로 하며 앞길이는 안길이의 30퍼센트 이상으로 한다.

획지 배할선은 최소 안길이를 기준으로 지형, 도로의 너비 및 현황 등을 고려하여 합리적으로 정한다.

권리면적 및 환지면적의 단위는 제곱미터로 하며 소수점 첫째자리까지 표시하고 소수점 둘째자리 이하는 반올림한다.

① 환지예정지에 대한 제증명 및 그 밖의 확인에 대하여는 신청에 따라 발급한다.
② 환지예정지 지정의 변경 및 분할은 토지소유자만 신청할 수 있다.

① 토지(체비지)의 관리자는 시장이 된다.
② 시장은 해당 사업 소관 부서의 장으로 하여금 토지의 관리에 관한 업무의 전부 또는 일부를 분임 관리하게 할 수 있다. 이때 분임 받은 관리자를 분임 관리자라 한다.

사업 소관 부서의 장은 사업지구 내 환지가 지정된 후 매각 가능한 토지를 발췌하여 별지 제1호서식의 체비지 매각 토지 명세서에 관계 도면을 첨부하여 시장의 승인을 받아 매각책정 한다.

① 공매할 토지의 예정가격은 시가를 기준으로 시장이 결정하되, 시가의 기준은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정평가액을 산술평균한 가격으로 하고, 입찰 전에 별지 제2호서식의 예정가격조서를 작성해야 한다.
② 수의계약으로 매각할 토지의 가격은 시장의 사정가격을 기준으로 정하되 국가나 지방자치단체가 매수하고자 하는 학교용지는 감정가격 이하로 사정할 수 있다. 다만, 2회 이상 유찰된 토지의 수의계약 매각가격은 입찰 예정가격에 따른다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 가격은 매각할 때 공개할 수 있고, 그 가격의 유효기간은 가격사정일부터 1년 이내로 하되, 6개월의 범위 내에서 연장할 수 있다.

매각하기로 책정된 토지는 일반경쟁입찰에 따른 매각(공매)을 원칙으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약으로 매각할 수 있다.
1. 해당 사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물이 철거되고 협의보상에 응한 사람이 환지를 받지 못하고 주택 부지를 매수하고자 할 때
2. 국가 또는 지방자치단체가 공공용 또는 공익을 목적으로 사용하고자 할 때
3. 「지방공기업법」에 따라 설립된 법인 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정된 공공기관이 업무용으로 사용하고자 할 때
4. 외교 또는 국방 등의 사유로 비밀유지가 필요한 때
5. 사회, 문화적으로 보호가치가 있는 시설 및 천연기념물이 있는 토지를 매각할 때
6. 국가 또는 지방자치단체가 추진하는 사업의 시행자에게 해당 토지를 매각할 때
7. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인과 정부가 전액 출연하여 설립한 공익법인 또는 「사회복지사업법」의 적용을 받는 사회복지법인이 주무부장관의 추천을 받아 직접 그 목적에 사용하고자 요청한 토지를 매각할 때
8. 학교, 공장, 회사, 주택 및 그 밖의 시설이 점유하였거나 해당 시설 안에 위치한 토지로써 매각하기가 곤란하거나 매각할 경우 막대한 피해를 초래하는 등 일반경쟁입찰로 매각하는 것이 현저히 불합리하다고 인정할 때
9. 사업 이전부터 환지설계 원도에 건물 및 시설이 있는 토지를 그 소유자에게 매각할 때
10. 위치와 형태가 건축부지로 적합하지 않은 토지를 그 인접 토지소유자에게 매각할 때
11. 체비지 매각지연으로 사업비 등 자금 확보가 어려워 공사 도급자에게 대물변제 하고자 할 때(공사 발주 시 계약특수조건에 명시하였을 경우에 한정함)
12. 제1호부터 제10호까지 외에 토지의 위치, 형태, 용도 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란하거나 계약의 목적, 성질에 따라 수의계약이 불가피한 경우
13. 2회 이상 공매에 의해 유찰된 토지의 경우

① 매각공고는 별지 제3호서식을 사용한다.
② 공고 이후 매각토지 예정목록 중 매각을 보류할 사유가 있다고 인정되는 토지는 입찰 전에 별지 제4호서식에 따른 매각보류공고로 매각을 보류할 수 있다.

① 입찰은 예치증과 별지 제5호서식에 따른 입찰서를 공매봉투에 넣고 봉한 후 접수한다.
② 제1항에 따라 접수 후 입찰등록자 조서를 작성한 때에는 입찰서를 개봉하여 별지 제6호서식의 필지별 입찰조서를 작성하고 해당 필지별 토지예정가격 이상으로 입찰한 자 중 최고가격 입찰자를 낙찰자로 결정하고 최고가격이 동일할 때에는 추첨에 따라 낙찰자를 결정한다.
③ 제2항에 따른 낙찰자가 결정되었을 때에는 결정 즉시 현장에서 낙찰을 선언하고, 낙찰자 명단을 창원시(이하 “시”라 한다) 홈페이지 또는 게시판에 게시해야 한다.

수의계약으로 토지를 매수하고자 하는 자는 별지 제7호서식의 체비지 매수신청서를 시장에게 제출해야 한다.

① 시장은 제21조에 따라 매수신청서를 접수한 때에는 매수자의 자격 유무를 심사하여 매각여부를 결정해야 한다.
② 제1항에 따라 매각이 결정되었을 때에는 토지의 위치, 면적, 가격, 계약방법 등을 매수신청자에게 통지해야 한다.

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다.
1. 시장이 지정하는 금융기관의 입찰보증금(연도, 횟수, 차수 및 시행일자를 명확하게 기록) 납부방법이 아닌 다른 방법으로 보증금을 납부한 때
2. 입찰서에 재산의 표시(위치, 면적), 금액(숫자 또는 한글), 성명 등 중요 기재사항을 누락 또는 오기 했거나 식별하기 곤란한 때
3. 1개 필지에 동일인이 이중으로 입찰한 때
4. 입찰보증금이 입찰금액의 10퍼센트 미만일 때
5. 그 밖에 입찰무효로 인정되는 사항이 발생할 때
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 입찰은 유찰로 한다.
1. 입찰자의 입찰가격이 입찰 예정가격에 미달한 때
2. 그 밖에 유찰로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우

① 일반경쟁입찰에서 낙찰된 경우에는 다음 각 호의 절차를 거쳐 계약을 체결한다.
1. 낙찰일부터 10일 이내에 별지 제8호서식의 체비지 매매계약서를 작성해야 한다.
2. 입찰보증금은 낙찰 후 계약보증금 및 매각대금의 일부로 충당하고 낙찰자가 계약을 체결하지 않은 경우에는 낙찰은 무효로 하고 입찰보증금은 시에 귀속 조치한다.
② 수의계약에 의할 경우에는 다음 각 호의 절차를 거쳐 계약을 체결한다.
1. 수의계약 대상 토지는 매각대금의 10퍼센트 이상의 금액을 창원시 금고(이하 “시 금고”라 한다)에 예치한 후 별지 제8호서식의 체비지 매매계약서를 작성해야 한다.
2. 국가 또는 지방자치단체가 공익을 목적으로 사용하기 위하여 필요한 토지는 해당 사업의 청산이 완료되기 이전까지 할부계약을 체결할 수 있다
③ 시장은 제1항 및 제2항의 경우에는 잔금납부 즉시 과세자료를 작성하여 세무담당부서 및 관할 세무서장에게 통보해야 한다.

① 매각 토지대금은 중도금 및 잔금으로 구분하여 납부해야 하며, 납부자는 납부서를 발급받아 대금을 시 금고에 납부해야 한다.
② 매각대금의 납부기간은 6개월 범위에서 정하되, 중도금은 토지대금의 40퍼센트 이상을 잔금 납부기일 2분의 1 기일 내에 납부해야 한다. 다만, 시장이 특별한 사정이 있다고 인정할 경우에는 6개월의 범위에서 납부기간을 연장할 수 있으며, 이 경우 시 금고 일반대출 연체금리에 해당하는 이자를 더하여 징수해야 한다.
③ 체비지 내의 주거용 기존건물을 점유하고 있는 건물소유자가 매수할 경우에는 제2항의 규정에도 불구하고 계약체결일부터 1년 이내의 기간을 정하여 분할 납부하게 할 수 있다.

① 토지를 매입한 자가 토지대금을 완납한 후 다음 각 호의 사유가 발생할 때에는 별지 제9호서식의 체비지명의변경신청서를 제출할 수 있으며 이 경우 시장은 별지 제10호서식의 체비지명의변경승인서를 발급하고 즉시 과세자료를 세무담당부서 및 관할 세무서장에게 통보해야 한다.
1. 매수자가 실종 또는 사망하였을 때
2. 사업의 미완료로 인하여 소유권 이전절차가 불가능할 때
3. 그 밖의 명의변경 사유가 있을 때
② 매수자가 토지대금을 완납하고 환지처분 전에 해당 토지를 담보로 하여 금융기관 등으로부터 융자를 받으려는 경우에는 금융기관은 토지소유자의 동의서를 첨부하여 체비지 명의변경 불허 협조의뢰를 요청할 수 있고, 시장은 특별한 경우를 제외하고는 해당 토지에 대하여 명의변경을 승인하지 않을 수 있다. 다만, 금융기관의 명의변경 불허 해제 요청이 있을 경우에는 즉시 해제조치 해야 한다.
③ 매수자가 토지대금을 완납하고 환지처분 전에 토지를 사용하기 위하여 별지 제11호서식에 따른 토지사용 승낙 신청을 한 경우에는 시장은 관계 대장 확인 후 별지 제12호서식의 토지사용 승낙서를 발급해야 한다.

① 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 계약을 해지할 수 있다.
1. 제25조제2항에서 정한 납기가 지나도 남은 대금을 납부하지 않을 때
2. 매수자가 허위진술을 하거나 부실한 증명서를 제출하는 등 부정한 방법으로 재산을 매수한 것이 발견되었을 때
3. 시장이 용도를 지정한 부지를 매수한 자가 해당 토지를 지정한 용도 외의 목적으로 사용한 때
4. 토지매수자가 납기 전에 포기서를 제출하였을 때
5. 그 밖에 시장이 해지 사유에 해당한다고 인정할 때
② 제1항에 따라 해지되었을 경우 그 계약보증금은 시에 귀속조치 한다는 내용의 뜻을 매각 결정자 및 계약자에게 통보하며, 세무담당부서 및 관할 세무서장에게 과세 참고자료를 송부해야 한다.

① 시장은 환지 확정처분 후 매수자가 별지 제13호서식에 따른 매도증서 및 위임장 교부신청서를 제출하면 정산여부 확인 후 소송 대상이 된 토지를 제외하고는 매도증서 및 위임장을 발급해야 한다.
② 매도증서 및 위임장 교부 시 매도일자는 잔금납부일자로 한다.
③ 제1항의 소유권 이전에 따른 비용은 매수자의 부담으로 한다.

① 환지 확정처분 시 매각토지의 지적증감이 있는 경우에는 증감면적에 대한 정산은 매각가격에 따른다.
② 증가한 토지대금은 환지처분일부터 1년 이내에 정산해야 하며 이 기간이 경과한 날부터는 시 금고의 일반대출 연체금리의 연체이자를 더하여 징수한다.
③ 사업구역 내의 토지 중 환지처분 전에 환지변경으로 인한 증감면적 토지의 정산은 제1항에 준하여 처리한다.
④ 증가한 토지대금 정산 시 증가분에 대한 과세자료를 세무담당부서 및 관할 세무서장에게 통보해야 한다.

시장은 토지매수자가 토지대금을 완납하고 완납증명을 받고자 할 때에는 관계 대장을 대조 확인 후 별지 제14호서식의 토지대금 완납증명서를 발급해야 한다.

청산금의 평정가격을 결정할 때에는 법 제41조 및 「창원시 읍ㆍ면 지역 도시개발사업 시행 조례」 제18조에 따른다.

① 법 제31조 및 「도시개발법 시행령」 제62조에 따라 과소 토지를 증환지한 환지예정지를 사용할 경우에는 환지처분 전에 청산할 수 있다.
② 사전청산에 적용할 토지가격은 사전청산 할 당시의 확정가격으로 한다.
③ 사전청산금의 고지를 받고서도 기일 내 납부하지 않을 때에는 법 제36조에 따라 환지예정지의 사용수익을 제한할 수 있으며, 납부 기일 내에 완납하지 않을 때에는 결정 고시된 청산금의 효력은 상실한다.
④ 사전청산을 할 경우에는 별지 제15호서식의 사전청산조서를 작성하여 갖춰두어야 한다.
⑤ 사전청산금의 납부방법, 납부기한, 납부장소 등은 사전청산 할 때 시장이 따로 정한다.

환지처분 후 청산할 경우에는 다음 각 호의 서류를 작성해야 한다.
1. 총괄조서: 별지 제16호서식
2. 징수조서: 별지 제17호서식
3. 교부조서: 별지 제18호서식
4. 불환지 청산조서: 별지 제19호서식

청산은 필지별로 청산하고 청산대상 토지에 권리자가 다수인일 경우에는 권리자별로 청산할 수 있다.

청산금의 징수 또는 교부대상자는 다른 법령에 특별한 규정이 없으면 청산 시의 등기사항증명서에 따른 소유자를 청산대상자로 한다. 다만, 환지처분 후 징수 또는 교부할 토지에 대한 청산대상자는 환지처분 시의 등기사항증명서에 따른 소유자를 청산대상자로 한다.

① 동일 사업구역 내의 다수 토지에 대해 토지소유자가 동일한 경우에는 토지소유자 등의 신청에 따라 해당 토지의 징수청산금과 교부청산금을 상계청산 할 수 있으며, 필요한 경우에는 시장이 상계청산 할 수 있다.
② 토지소유자 등이 상계청산을 신청할 경우에는 별지 제20호서식의 청산금 상계처리 신청서를 시장에게 제출해야 한다.

청산금 신청은 대리인 또는 법령에 따라 재산관리를 위임받은 자가 대리하여 청산금을 신청할 수 있다.

별지 제21호서식의 납부고지서는 별지 제17호서식의 징수조서에 따라 작성하되 납입개시 7일 전까지 증환지된 토지소유자 등에게 등기우편으로 송달해야 한다.

징수청산금의 납부기간은 납기개시일부터 1년 이내로 한다. 다만, 시장이 필요하다고 인정하는 경우에는 일정기간 징수 유예하거나 납부기간, 납부방법, 납부장소 등을 따로 정할 수 있다.

① 징수청산금을 납기 내에 납부하지 않을 경우에는 시 금고 일반 대출금리의 이자를 더하여 징수한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 이자를 징수하지 않을 수 있다.
1. 납부고지서가 착오송달 된 경우
2. 토지소유자 등이 확인되지 않은 토지의 징수청산금
3. 상계 후의 징수청산금
4. 국ㆍ공유지의 징수청산금
5. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정한 경우

① 납부의무자가 징수청산금을 납기 내에 납부하지 않을 경우에는 법 제46조제3항에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다.
② 제1항의 경우 사용하는 서식은 다음 각 호와 같다.
1. 독촉장: 별지 제22호서식
2. 최고장: 별지 제23호서식

① 징수청산금 납부대상 토지에 대하여는 해당 물건의 등기촉탁을 보류할 수 있다. 다만, 청산금에 상응하는 채권을 확보하거나 다른 담보물을 토지소유자 등이 제공한 후에 등기촉탁 요청이 있는 경우에는 해당 물건을 등기촉탁할 수 있다.
② 제1항의 단서 규정은 납기 전에도 할 수 있다.

① 교부청산금은 청산금 교부조서에 따라 교부한다.
② 교부청산금의 청구통지는 등기우편으로 송달해야 하며 송달불능 분은 공시송달 할 수 있다.
③ 교부청산금을 청구하는 토지소유자 등은 다음 각 호의 서류를 시장에게 제출해야 한다.
1. 해당 등기사항증명서 1부
2. 청구자의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 1부
3. 별지 제24호서식에 따른 청구서 1부
④ 교부청산금을 채권양도에 따라 양수자에게 지급할 수 있으며 이 경우에는 양도자와 양수자가 별지 제25호서식의 채권양도서를 시장에게 제출해야 한다.

① 시장은 과오납금이 발생하였을 때에는 과오납부자에게 별지 제26호서식의 청산금 과오납금 환급통지서를 발송해야 한다.
② 시장은 제1항에 따라 통지서를 수령한 과오납부자에게 별지 제27호서식에 따라 환급하되, 납부일부터 환급일까지 시 금고 일반 예금금리의 이자를 더하여 환급해야 한다.

불환지된 토지에 대한 청산금을 환지처분 후 교부하기로 할 경우에는 일반 증감환지의 가격시점과 동일하게 평가하여 청산해야 한다. 다만, 환지처분 이전에 교부하기로 할 경우에는 교부 시점의 가격으로 평가해야 한다.

① 동일인의 소유토지로 불환지된 토지와 환지된 토지가 같은 사업구역에 존재할 때에는 합병환지로 처리할 수 있다.
② 제1항에 따라 처리하고자 할 경우에는 불환지된 토지의 면적에 환지된 토지의 감보율을 공제한 면적을 환지된 토지의 권리면적에 가감하고, 일반증감환지의 청산가격에 따라 청산해야 한다.