인천광역시 도시계획 토지구획정리사업지구 환지 및 토지 가격 산출 규칙자치법규 2109269

환지지정 및 청산에 관하여는 인천광역시도시계획토지구획정리사업시행조례(이하 “시행조례”라 한다) 기타 따로 정한 것을 제외하고는 이 규칙에 의한다.

환지 1개의 토지를 1획지라 하며 이를 다음 3종으로 구분한다.
1. 보통지 : 각지와 특별지 이외의 보통 토지
2. 각지 : 전면 및 측면에 도로가 있는 토지
3. 특별지 : 기존건물이 있는 토지(사실상 사용면적) 또는 법칙상 필요한 면적

획지의 간구 및 정미 오행은 다음 표준에 의한다. <개정 2020.2.26.>
1. 보통지 5미터(최소 2간 7분 5리)
2. 각지 9.091미터(최소 5간) 다만 측방도로 너비에 의한 간구는 별지 제1호표의 표준에 의한다.

획지의 표준정미 오행은 별지 제2호표 표준정미 오행표에 의한다.

획지의 배할선의 위치는 표준정미 오행을 표준으로 하여 지형, 지역 및 도로 너비 등을 참작하여 정한다. <개정 2020.2.26.>

환지는 종전 토지의 원위치로부터 가까운데에서 지정하기 위하여 할당 구역을 정하여 행한다.할당지역은 지구개 또는 도로 중심선과의 위요된 구역으로 한다.

환지위치의 할당은 시행조례 제9조 제1항의 경우를 제외하고는 다음 순위에 의한다. 1. 보통지 (가) 계획도로 중심선에 근접한 순위에 의한다. (나) 도로에 접하지 아니한 토지는 전호의 차위에서 지정한다. (다) 할당구역계를 거쳐 수가곽에 접하는 토지는 이를 분할하여 지정한다. (라) 분할로 인하여 종전 각필의 토지로서 그 환지 면적이 최소간구에 달하지 아니할 때에는 면적이 큰 토지에 합병하여 이를 지정한다. 2. 각지 (가) 도로중심선 교점을 포함한 토지를 제1위로 하고 도로 중심선 교점으로부터 종전의 토지 경계선까지의 최단거리의 토지를 제2위로 하여 순차 배당한다. 다만 각지에 지정된 토지로서 규정간구에 달하지 못하는 경우에는 제2위의 보통지에서 지정한다. (나) 도로 중심교점을 포함하여 수개할당지역에 걸쳐 있을 경우에 분할환지 면적이 규정의 최소간구 이상이 되는 토지는 수개각지로 지정하고 분할환지 면적이 규정의 최소간구에 달하지 못하는 토지는 큰 토지 면적에 합병환지를 할 수 있다. 3. 광장, 공원, 하천, 구기, 시장 기타의 공공용지의 부지로 되는 토지의 환지는 순차 그 공공부지에 근접하여 지정한다.

① 종전토지의 1인 소유면적이 협소하여 규정간구의 환지를 지정키 불능할 때에는 과도지정을 하거나 또는 환지를 지정치 아니하고 금전으로 교부할 수 있다.
② 특별한 사정에 의하여 전조 각호의 순위에 의하여 지정키 곤란한 토지는 종전 토지의 원위치에서 가상환지를 한 권리금액을 이동환지선의 정리 후의 평정가격으로써 제하여 환지면적을 정한다.

시행조례 제10조에 의한 권리금액 및 부지의 평가 산출상의 면적계산은 소수점 이하 100단위까지 계산하고 사사오입의 방법에 의한다. 다만 환지의 면적은 4사5입법에 의하여 소수점 이하 10단위까지로 정한다.

정리전의 토지의 평가할 면적은 시행조례 제3조에 의한 면적으로 한다.

환지지정의 종전의 토지 표준면적은 전조의 토지의 면적에 정리전 공도에 접한 토지에 대하여는 다음 각호의 1에 정한 면적을 가산한다. <개정 2020.2.26.>
1. 공도에 접하는 토지에는 도로너비의 2분지 1을 접면장에 승한 면적
2. 공도로점에 위치의 토지에는 그 공도너비의 자승에 상당한 면적
3. 공도에 접한 각지에는 제1호에 의한 가산외에 측면도로로 인정하는 도로너비의 6분지 1 또는 4분지 1에 그 접면장을 승한 면적
4. 공도의 너비는 1로선의 인정평균폭원에 의한다.
5. 전 각호에 의하여 가산하는 토지의 평균오행이 9.091미터(5간)미만일 때에는 그 토지의 면적을 9.091미터(5간)으로 제한 경정 접면장에 의하여 산출한다. 다만 가산하는 토지의 접속오지가 동일 소유자가 된 경우에는 그 오지를 포함하여 공도에 접한 토지로 간주한다.

제10조의 토지로서 1필의 토지의 평균너비(그 토지의 면적을 최장경으로서 제한 것) 9.091미터 (5간)미만의 대상의 토지일 때에는 제3호표에 의한 체감율을 그 면적에 승하여 평가 면적을 감한다. <개정 2020.2.26.>

정리전의 토지의 평정가격은 다음 각호에 의하여 이를 정한다.
1. 위치가는 지구내 조도(3,000분의 1)상에 표준이 될만한 지정 수개소를 선정하고 표준지점의 평당평정가격(고저, 건습, 환경 등 고려치 않음)을 정한다. 표준지점 상호간 평정가격은 유추 산정에 의한 도상에 등치선을 기입하고 이를 정한다. 다만 조상도에는 지구계, 대하천, 해안, 철도선 등의 큰 목표가 될만한 것만을 기재하고 세부의 것은 기재치 아니한다. 표준지 가격은 현황 도심지에서의 원근 편리의 정도 및 매매의 선에 긴축부지로서의 임대로 금융기관의 시정가격등을 자료로 하여 평정한다.
2. 고저에 의한 평가는 각 토지 상호의 가격의 균형을 얻기 위하여 요철 또는 경사지는 부근의 적량지반을 표준으로 하여 전호의 평정가격에서 감액한다.
3. 건습에 의한 평가는 토지 조사국 수준고 2미터 이하의 토지 및 건습의 정도에 따라 제1항의 평정가격에서 감액한다.
4. 환경에 의한 평가는 소음, 위험물, 비위생물, 협기 등의 시설이 있는 부근의 토지 또는 일조 불양의 토지에 대하여는각각 공정도를 고찰하여 위치가로부터 감액한다.

정리전의 토지 각필의 전평정 가격은 평가면적에 전조에 의하여 산출한 평정가격(평당)을 승한 것으로 한다.

① 정리후의 토지가격은 노선가에 의하여 산출한다.
② 노선가라 함은 표준정미 오행을 가진 토지의 평당 평균가격을 말한다.

노선가의 평정은 다음 방법에 의한다.
1. 노선가의 평정은 비인계수표의 합계수에 노선의 위치가 지수를 승하고 최고최저가격을 정한 가격 고저 도표에 의하여 산출한다.(부표 제1호표)
2. 노선위치가 지수는 지구내 수개소에 표준지를 설정하고 표준지의 지수에 의한 각 노선에 대하여 상황이 다른 때마다구분된 각구간의 위치가 지수를 비교 고려하여 정한다.

획지의 형상이 표준정미 오행을 갖지 않은 각종의 토지가격의 산출은다음 방법에 의한다. <개정 2020.2.26.>
1. 표준정미오행을 가지지 아니한 토지가격은 그 오행장의 대소에 의하여 제5호표의 율을 승하여 산출한다. 다만 오행이 특히 적어서 이용 가지가 불양하다고 인정한 것을 수정하여 산정할 수 있다.
2. 획지계의 오행장 양변이 동일하지 아니하는 토지가격은 양변장을 평균하여 산출한 액에 제15호 표의 율을 승하여 산출한다.
3. 획지계가 도로에 대하여 둔각이 된 토지는 전표 제5호표에 의하여 산출한 액에 제6호표의 율을 승한액으로 한다.
4. 2개이상의 도로(측방 및 배면 도로에 접한 토지)의 가격은 로선가 높은 편을 전면도로로 하고 산출된 가격에 따른 측방 도로로 간주하고 상업지역으로는 측방로선가의 4분지 1 기타지역에 있어서는 6분지 1에 상당한 액을 가산한 액으로 한다.
5. 전호에 의하여 가산하는 액으로서 표준간구 보다 적은 각지일 때에는 제7호표의 감율을 승하여 산출한다.
6. 각지의 표준간구권내에서 전호의 차위가 되는 토지일 때에는 제4호에 의하여 가산하는 측발로선가액에서 전호에 의하여 산출한 액을 공제한 잔액을 가산한다.
7. 각지로서 도로의 교차각의 예각 또는 둔각이 된 경우에 평정가격은 제4호의 가산액에 제8호표의 율을 승한 액으로 한다.
8. T자 교차로의 맞닿는 토지는 각지로 간주하고 아래구간 노선가에 맞닿는 도로로선가의 4분지 1을 가산하고 그 범위의 토지가격을 산출한다.
가. 직교 T자 교차의 경우는 교차도로 너비에 가각전제 절선장을 가한 구간
나. 사교 T자 교차의 경우는 도로중심선 교점에서 전면도로에서 수선을 내리고 직교의 경우에 있어서의 범위장 2분지 1식으로 나눈 구간으로 한다.
9. 계단으로 된 획지내에 비탈이 있는 토지는 그 부분의 석축비 및 성토비를 그 토지의 평정가격에서 감액한다.
10. 하천 또는 구기에 연접한 도로에 면한 토지의 평정가격은 아래구분에 의하여 노선가를 경정하여 이를 산출한다. 다만 교량가설 지점양단에 있어서 하천 또는 구기연변의 도로를 측방도로로 한 각지에 대하여는 예외로 한다.
가. 하천 또는 구거너비가이 도로너비 이내인 때에는 정미오 행장에 하천 또는 구거너비의 2분지 1을 가한 장을 오행장으로 한다.
나. 하천 또는 구거너비가 도로너비를 초과한 때에는 이를 도로너비와 동일너비의 하천 또는 구기로 간주하고 그 2분지 1에 정미오행장을 가한 장을 오행장으로 한다.

시행조례 제15조의 규정에 의하여 정리된 각필의 토지의 부담하는 공공용지의 부담은 따로 규칙으로 정한다.

환지교부의 결과 과도 또는 부족도로 된 토지의 수익에 대한 청산이 필요하다고 인정할 때에는 시행조례 제10조의 가청산에 이르기까지 수익을 견적하여 징수 또는 교부한다.